(Source : ministère de la défense, DRESD, 21 février 2012)

Le montant de l’investissement : 1 milliard d’euros

Le montant total de l’investissement à financer s’élève à 1.080 millions d’euros hors taxes. Ce montant se répartit, pour l’essentiel, entre l’informatique (environ 130 millions) et les investissements mobiliers et immobiliers (environ 630 millions), auxquels s’ajoutent les honoraires de maîtrise d’œuvre (architectes, bureaux d’étude, etc) et des bureaux de contrôle (98 millions), les coûts de gestion et les aléas (75 millions), l’actualisation des coûts de construction (60 millions) et les frais financiers en période de construction (72 millions).

Ramené au mètre carré, pour 320.000 m² de surface SHON, le coût complet de l’investissement, y compris l’informatique, s’élève à 3.300 €.

Le financement de l’investissement sera assuré par les fonds propres des investisseurs et les emprunts bancaires (ensemble 785 millions d’euros), le versement correspondant aux droits fonciers de la Corne Ouest (220 millions d’euros), des versements directs du ministère pour financer les travaux de la seconde phase de rénovation d’une partie mineure de la Cité de l’Air (75 millions d’euros) en 2014 – 2016.

L’apport décisif de l’opération immobilière de la Corne Ouest

Le projet de valorisation immobilière de la Corne Ouest (partie la plus occidentale du site, sur une emprise de trois hectares) grâce à la construction, puis à la location d’immeubles de bureaux (90.000 m² de surface hors œuvre net) sur 60 ans, permet de réduire directement le montant à financer d’un montant de 220 millions d’euros HT. A défaut de cet apport, le recours à l’emprunt bancaire aurait entrainé un surcoût global net (emprunt et frais financiers) de 480 millions d’euros HT et 574 millions d’euros TTC. L’apport financier de la Corne Ouest est donc indispensable pour la réalisation de l’opération.

Le montage financier de l’opération immobilière de la Corne Ouest apparait plus avantageux pour l’Etat qu’une cession pure et simple de l’emprise, dans la mesure où le prix obtenu dans le cadre d’un bail à construire pour 60 ans est légèrement supérieur aux évaluations de la valeur domaniale du terrain en cas de cession pure et simple, sachant que l’Etat récupérera, au terme du bail à construction, la propriété de l’ensemble immobilier, terrain et immeubles entretenus selon des prescriptions particulières.  

L’équilibre économique de l’opération : des recettes exceptionnelles et des dépenses évitées

L’installation de l’administration centrale à Balard permettra d’aliéner les emprises actuellement occupées dans Paris, avec des conséquences financières positives pour le budget de la Défense, en raison :

- d’une part, du fruit des cessions (environ 600 M€ pour les quatre principales emprises : îlôt Saint Germain, Saint Thomas d’Aquin, Bellechasse – Penthemont, La Pépinière ; s’y ajoutent 100 millions d’euros pour les autres emprises parisiennes) qui pourra être consacré au financement des programmes d’équipement, en compensant ainsi, conformément à la loi de programmation militaire 2009-2014, les réductions de dotations budgétaires,

- d’autre part, des économies conséquentes sur des dépenses inéluctables (environ 600 M€)  qui auraient dû être consacrées à la rénovation des sites actuellement occupés, ainsi que des réseaux informatiques.

Les investissements éludés sont ceux que le ministère aurait dû réaliser pour rénover les immeubles existants (y compris la Cité de l’Air pour plus de 300 M€) en l’absence de projet Balard, au titre des travaux d’infrastructure et des réseaux informatiques. Ils représentent un montant total de 600 M€ HT (valeur décembre 2010), à répartir sur cinq ou sept années entre 2013 et 2019 (par hypothèse, ces travaux devant impérativement être réalisés dans les 5 ou 7 ans à venir).

Enfin, le recours à un contrat de partenariat pour la réalisation du projet concourt à une optimisation en coût global de l’opération, les coûts et les délais étant enserrés dans une contrainte globale grâce au contrat unique, plutôt qu’une myriade de marchés publics et de procédures enchaînés.

La redevance annuelle

La redevance annuelle moyenne que devra payer le ministère de la Défense de 2014 à 2041 s’élèvera à 130 millions d’euros HT, soit 154 millions d’euros TTC (euros constants décembre 2010), conformément à l’évaluation préalable réalisée en fin d’année 2008, validée par le ministère de l’économie et des finances en février 2009.

• Cette redevance moyenne se décompose en :
• Une redevance immobilière (35%) ;
• Une redevance SIC (systèmes d’information et de communication) couvrant l’ensemble des besoins (investissement, financement, exploitation et renouvellement) pour une durée de cinq ans (20 à 25% selon les périodes);
• Une redevance services versée pendant toute la durée d’exploitation et portant sur la restauration, le nettoyage, l’accueil/filtrage, l’hébergement et divers services (blanchissage, conciergerie, etc), ainsi que le mobilier  (18%) ;
• Une redevance maintenance et renouvellement (gros entretien réparation des immeubles / GER) versée pendant toute la durée d’exploitation (17%);
• Une redevance énergie également versée pendant toute la durée d’exploitation.
• Une redevance mobilier couvrant l’ensemble des besoins (investissement, financement, exploitation et réassort) pour une durée de dix ans.

S’ajoutent à ces montants, les impôts et taxes (4 millions par an).

Ramené en prix de loyer au mètre carré, pour 320.000 m² de surface SHON, informatique et tous services inclus (restauration, nettoyage, gardiennage, etc), le prix payé par le ministère de la défense sera de 480 € au mètre carré, TVA incluse et 402 € au mètre carré hors taxes.

Un financement budgétaire exclusivement par redéploiements

Les ressources nécessaires au financement de cette redevance dans la durée, sont assurées sans abondement, par redéploiement des crédits budgétaires actuels, grâce aux économies réalisées par la combinaison des effets du regroupement sur un site unique au lieu de douze sites épars, ainsi que des effets de l’externalisation. Les crédits budgétaires ainsi libérés se répartissent comme suit :

• des crédits de fonctionnement et d’investissement correspondant aux dépenses actuelles de soutien de l’administration centrale et d’entretien de ses locaux (64 millions d’euros par an),
• des loyers acquittés pour les emprises actuellement louées (16 millions d’euros pour le site DGA de Bagneux),
• des dépenses de personnel hors pensions correspondant aux activités de soutien de l’administration centrale (33 millions d’euros) désormais réduites en volume et externalisées,
• des loyers budgétaires pour Balard (35 millions d’euros), ces loyers correspondant au coût des immeubles, de leur entretien et de leur maintenance à long terme, coûts normalement supportés par l’Etat qui dans le cas d’un contrat de partenariat, reviennent au titulaire du contrat,
• de la dotation dont bénéficiera le ministère au titre du mécanisme budgétaire interministériel de compensation du surcoût de la TVA (versée à l’Etat) sur les prestations réalisées jusqu’à présent en régie (sans application de la TVA) et désormais externalisées (10 millions d’euros).

En d’autres termes, les ressources dédiées au fonctionnement actuel de l’administration centrale sur le même périmètre permettent de financer le projet en fonctionnement et en investissement.

Les retombées économiques du projet

L’impact socio économique estimé concerne la création d’emplois. Le chantier mobilisera jusqu’à 2.500 ingénieurs, techniciens, agents de maîtrise et ouvriers, entre mars 2012 et septembre 2014.

Par ailleurs, le fonctionnement du site dans la durée nécessitera, de la part du titulaire du contrat, la création de plus de 500 emplois permanents, auxquels s’ajouteront en cours de construction, puis en exploitation, des emplois d’insertion dans le cadre d’une régie de quartier ou d’une entreprise d’insertion.

Quatre principales autorisations administratives sont en cours d’instruction :

Les agréments bureaux Ile-de-France

L’agrément est une autorisation administrative délivrée par l’Etat dans le cadre de sa politique d’aménagement du territoire. Cette autorisation administrative, particulière à l’Ile-de-France, est nécessaire pour la construction, la reconstruction, la réhabilitation ou l’extension de locaux à usage industriel, professionnel, administratif, technique, scientifique ou d’enseignement. Elle conditionne la recevabilité de la demande de permis de construire (elle doit être obtenue avant le dépôt de demande de permis de construire). Les agréments ont été délivrés le 23 mai 2011.

Les permis de construire

Le permis de construire est un acte administratif qui donne les moyens à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Opale Défense a déposé 3 demandes de permis de construire différentes :

- une demande de permis de construire commune pour la parcelle Valin et la corne Ouest,

- une demande de permis de construire pour la parcelle Victor (Cité de l’Air),

- une demande de permis de construire précaire pour les installations de restauration provisoire de la parcelle Victor.

Par ailleurs et de façon concomitante, la RATP a déposé un dossier de permis de construire pour l’extension de la station de métro Balard qui sera réalisée en partie sous l’emprise du ministère.

Ces permis sont en cours d’insctruction jusqu’à fin février.

La déclaration du projet

La déclaration de projet est une procédure qui permet à l’Etat (préfecture de région) de modifier le plan local d’urbanisme (PLU) d’une commune si l’intérêt général du projet le justifie et pour autant que ces modifications sont strictement nécessaires au projet. Cette procédure a débuté le 25 août 2011. Trois modifications sont demandés au PLU de Paris :

- Dérogation à la règle des prospects : liberté de distribution des locaux (bureaux, salles de  réunion, locaux techniques) pour des pièces situées en vis-à-vis proche dans les angles des cours intérieures du bâtiment,

- Dérogation ponctuelle à la limitation de hauteur pour trois cheminées de ventilation naturelle précisément localisées afin de permettre la mise en œuvre d’un dispositif environnemental contribuant aux économies d’énergie,

- Suppression d’une servitude de garage à bus qui n’a pas trouvé preneur, la RATP ayant renoncé à en bénéficier, au cours de la procédure de contractualisation.

 Au terme d’une enquête publique qui s’est déroulée du 29 septembre au 3 novembre 2011 avec une réunion publique le 26 octobre 2011, la commission d’enquête a remis son rapport le 7 décembre 2011. Elle donne un avis favorable sans réserve sur l’intérêt général du projet et un avis favorable avec trois réserves sur la mise en compatibilité du PLU, à savoir,

- Demande de précision d’un dépassement localisé pour les trois cheminées de la parcelle Ouest,

- Demande de modification rédactionnelle des développements consacrés au PADD dela Villede Paris,

- Demande d’étude d’une solution alternative pour le projet de garage à bus sur un autre emplacement.

La déclaration de projet a été transmise à la Ville de Paris le 14 décembre 2011. La modification du PLU sera signée par le préfet de région au plus tard fin février.

Le préfet de région pourra délivrer les permis de construire aussitôt après.

Les autorisations ICPE (Installations Classées pour la Protection de l’Environnement)

Selon l’article L511-1 Code de l’Environnement, concernant les ICPE

Sont soumis aux dispositions du présent titre les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d’une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature, de l’environnement et des paysages, soit pour l’utilisation rationnelle de l’énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique.

Pour le projet Balard, cette autorisation porte principalement sur les installations de combustion (chaufferie gaz & groupes électrogènes), voici les principales étapes de l’instruction :

- Dépôt du dossier le 17 juin 2011 auprès du Ministère dela Défense, compétent pour les dossiers le concernant ;

- Avis du service instructeur attestant le caractère complet du dossier reçu le 1er juillet 2011 ;

- Saisie par le service instructeur de l’Autorité Environnementale pour avis le 18 juillet 2011 ;

- Réception de l’avis de l’Autorité Environnementale sur l’étude d’impact du projet le 10 octobre 2011 ;

- Lancement de l’Enquête Publique le 14 novembre pour une clôture au 15 décembre 2011 ;

- Prise de l’arrêté prévue fin mars 2012.

 Voir : Déclaration de projet ICPE 

L’autorisation IOTA / Loi sur l’eau

La loi sur l’eau soumet à autorisation ou déclaration, suivant les seuils fixés dans la nomenclature eau (Décret n°93-783), les installations, ouvrages, travaux et activités (IOTA) réalisés à des fins non domestiques par toute personne physique ou morale, publique ou privée et qui impliquent :

- de prélèvements ou de rejets en eau,

- d’impacts sur le milieu aquatique ou sur la sécurité publique,

- d’impacts sur le milieu marin.

Pour le projet Balard, cette autorisation porte principalement sur les installations de géothermie et la gestion des eaux sur les parcelles Victor et Valin.

- Dépôt d’un dossier spécifique le 21 octobre 2011 auprès du Ministère dela Défense ;

- Avis du service instructeur attestant le caractère complet du dossier reçu le 24 octobre 2011 ;

- Lancement de l’Enquête Publique le 6 décembre pour une clôture au 23 décembre 2011 ;

- Prise de l’arrêté par le Ministère prévue vers la fin mars 2012.

Les observations ont été consignées ou annexées au registre d’enquête ouvert à cet effet. Elles ont pu également être adressées par écrit, à la présidente de la commission d’enquête, à la préfecture de la région d’Ile-de-France, préfecture de Paris.

La commission d’enquête s’est tenue à la disposition du public à la préfecture de Paris, rue Leblanc les :

vendredi 30 septembre 2011 de 9 h 30 à 12 h 30,
mardi 4 octobre 2011 de 13 h à 16 h,
jeudi 6 octobre 2011 de 16 h à 19 h,
lundi 10 octobre 2011 de 9 h 30 à 12 h 30,
samedi 15 octobre 2011 de 9 h 30 à 12 h 30,
mercredi 19 octobre 2011 de 13 h à 16 h,
jeudi 20 octobre 2011 de 16 h à 19 h,
jeudi 27 octobre 2011 de 9 h 30 à 12 h 30,
jeudi 3 novembre 2011 de 9 h 30 à 12 h 30.

Réunion publique

Une réunion publique, organisée par la commission d’enquête, s’est déroulée le  26 octobre 2011 de 20 h à 22h dans l’amphithéâtre Charles Renard de l’Ecole Nationale Supérieure de Techniques Avancées.

(ENSTA) située 32 Boulevard Victor dans le 15ème arrondissement (métro ligne 8 ou tramway T2 : arrêt Balard).
Tous les habitants, associations locales et autres personnes concernées étaient conviés à y participer.

> télécharger l’avis de réunion publique